头部房企“重仓”核心热点城市 前10月百强拿地额同比降幅收窄

摘要： 　　每经记者 包晶晶 每经编辑 魏文艺　　房企拿地规模同比降幅有所收窄。　　11月1日，中指研究院、克而瑞等多家机构发布了今年前10月房企拿地情况。　　据中指研究院数据，1...

　　每经记者 包晶晶 每经编辑 魏文艺

　　房企拿地规模同比降幅有所收窄。

　　11月1日，中指研究院、克而瑞等多家机构发布了今年前10月房企拿地情况。

　　据中指研究院数据，1~10月，TOP100企业拿地总额为10107亿元，同比下降10%，降幅较上月收窄7.9个百分点；TOP100房企拿地门槛值为28亿元，较上年同期下降8亿元；TOP100房企招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为52%。

　　头部房企仍是拿地主力，中海地产、保利发展和华润置地前10月的权益拿地金额和全口径新增货值均排名行业前三位。其中，中海地产全口径新增货值2127亿元，保利发展和华润置地分别为1644亿元和1551亿元。

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯向《每日经济新闻》记者分析指出，“在1~10月推出楼面均价同比上涨4.4%的情况下，成交楼面均价同比涨幅达到14.4%。地方相对于去年推出了更好的地块，但同时房企优中选优，所以成交楼面均价有了更明显的上升。前10月300城土地出让金规模同比下降了25%。而2022年全年土地出让金收入约6.7万亿元，以此预估，2023年全年土地出让金收入或不足5万亿元。”

　　头部房企重仓核心城市

　　中指研究院数据显示，今年1~10月，房企权益拿地金额榜和全口径新增货值榜排名1~7位的企业完全相同，分别为中海地产、保利发展、华润置地、建发房产、绿城中国、招商蛇口和中国铁建。

　　其中，拿地金额排在前五位的房企，金额均超500亿元。全口径新增货值方面，排在前六位的房企均超过千亿元。值得一提的是，滨江集团尽管未能进入拿地金额榜TOP10，但其全口径新增货值却以951亿元排在第八位。上海西岸开发（集团）则以744亿元闯入全口径新增货值榜前10位，未来或成为房企销售榜的有力竞争者。

　　克而瑞统计则显示，1~10月份，TOP10房企新增货值为TOP100房企的63%，较上月减少3个百分点，主要是由于个别位于10强以外房企10月新增拿地较多导致。整体来看，新增货值高度集中的趋势并未有改变，且后50强房企的新增货值占比为6%，较上月继续减少1个百分点。

　　2023年1~10月房企拿地金额TOP10 来源：中指研究院此外，从1~10月头部房企主要拿地的城市分布来看，北京、上海、广州、深圳、南京、成都、苏州、天津、宁波、武汉等核心热点城市最受青睐，而头部房企在这些城市的土地布局占比极高。从出现频次看，一线城市中上海和北京出现次数较多，分别为10次和6次；二线城市中，杭州、南京、西安分别出现7次、7次和8次。

　　10家头部房企中，有7家房企在十大核心热点城市的拿地金额占比超过95%。其中，金地集团、越秀地产、中国金茂在主要城市的土地布局占比达到100%。

　　《每日经济新闻》记者注意到，头部房企基本都提出了投资聚焦核心城市的策略。如华润置地、招商蛇口、金地集团、越秀等多家房企，还提出“以销定产、量入为出”的拿地原则，以保持投资效率和经营稳健。

　　今年以来，全国土地市场继续低温运行，虽然多地新政之后部分地块引发企业参拍积极性高涨，但城市之间、地块与地块之间分化明显，土拍整体改善并不明显。

　　在部分城市核心地区高总价地块成交的影响下，叠加上月低基数影响，10月份50家代表房企拿地总额环比增长59.6%。例如北京、上海、南京、广州等城市，均在10月份拍出高总价地块。特别是上海徐汇区龙华街道地块成交价高达240亿元，由中海联合体竞得，也是2021年集中供地以来起价最高的地块。

　　长三角领跑土拍市场

　　房企方面，以绿城为例，继8月份在上海连续摘得3宗宅地之后，又在10月份南京土拍中，以总价69亿元、楼面价43473元/平方米拿下主城区G55号地块。该地块位于南京建邺区河西中，吸引了招商蛇口、保利发展、中海地产、象屿、国贸、越秀、建发、葛洲坝、华发、伟星等房企竞拍，开拍后仅1分14秒竞价已达21轮，火速触达地价上限进入摇号环节，最终被绿城收入囊中。

　　分企业来看，中海地产、华润置地、保利发展、中国铁建等央企拿地规模较高，10月单月的拿地金额均超90亿元，绿城、龙湖、大家等混合所有制企业和民企亦有所斩获。

　　“受到各地政策调整影响，如陕西省国资委发文严禁下属企业举债购地托市等，使得地方国资拿地金额占比有明显下降，22城均值仅5%。具体来看，南京、武汉、青岛、郑州、无锡等城市地方国资拿地金额占比偏高，杭州、合肥等长三角城市仍然是民企拿地的重点区域。而央国企拿地金额占比接近80%，”张凯向《每日经济新闻》记者分析指出。

　　从各城市群TOP10企业拿地金额来看，长三角地区继续领跑全国。

　　1~10月，长三角TOP10企业拿地金额为2683亿元，居四大城市群之首。其中，绿城中国拿地金额为435亿元，位居长三角企业拿地金额榜首；建发房产在长三角的以375亿元拿地金额位居第二，中海则以40亿元之差居第三名。今年以来，头部房企几乎没有缺席长三角的土地争夺。

　　值得注意的是，《每日经济新闻》记者了解到，京津冀TOP10企业拿地金额为967亿元，反超粤港澳大湾区位列第二；粤港澳大湾区TOP10企业拿地金额为903亿元，位列第三。从拿地面积来看，长三角TOP10企业拿地面积以1242万平方米位居四大城市群首位。

　　据中指研究院监测，近期已有成都、济南、合肥、厦门等地实际落实“取消土地限价”的土拍政策。10月30日，济南迎来取消土地最高限价后的首次土拍，10宗地块总成交面积约29.6万平方米，其中4宗溢价成交，6宗底价成交。其中属凤凰北路以西、商贸城路以南组团地块吸引了中海地产、华润置地、保利置业、瑞马、建发、中电建、海信、保盛等8家企业报名，最终经过241轮竞拍，被中电建以总价6.95亿元收入囊中，溢价率达53.1%。

　　“此时取消土地地价上限，预计将对土地市场情绪产生一定积极影响。”中指研究院分析认为，首先是热点城市的核心地块热度或升温，但地王恐难频现。土拍恢复至价高者得，意味着除限价之外，部分城市竞自持、竞配建、竞现房等环节均有望相继退出，溢价率或将超过15%，但在房企投资布局仍审慎下，预计优质地块普遍竞拍出地王概率较小；另一方面，核心城市中小房企拿地压力加大，资金实力较好的央企国企拿地机会增加；第三，多数城市土拍延续低迷态势，这些城市或区域的土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度，土拍规则调整对市场的带动效果或有限。